Acheter ou louer : au bout de combien d'années l'achat devient-il rentable ?

« Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres. » La phrase est connue, et elle oublie une chose : acheter aussi coûte de l'argent qui ne revient pas. Frais de notaire, intérêts, taxe foncière, entretien, frais de revente : le propriétaire paie, lui aussi, sans retour. La vraie question n'est donc pas « faut-il acheter ? » mais « combien de temps faut-il rester pour que l'achat rattrape la location ? ». La réponse dépend de vos chiffres ; voici comment la lire.

Pourquoi la durée change tout

Acheter coûte cher au début, et de moins en moins ensuite. Deux postes expliquent ce décalage.

Les frais d'acquisition. Dans l'ancien, ils représentent 7,5 % du prix (Frais d'acquisition dans l'ancien, Notaires de France, relevé le 1er septembre 2026). Ils sont payés le jour de la signature et ne reviennent jamais : si vous revendez au bout de trois ans, ils pèsent sur trois ans ; si vous restez vingt ans, ils sont dilués sur vingt. Nous les détaillons dans Frais de notaire : combien, et pourquoi.

Les intérêts. Une mensualité de crédit rembourse deux choses : le capital, qui vous revient à la revente, et les intérêts, qui sont perdus. Les premières années, la part des intérêts est la plus forte, parce qu'ils sont calculés sur ce qui reste dû. Plus vous gardez le crédit longtemps, plus chaque mensualité sert à rembourser du capital, c'est-à-dire à vous enrichir.

À la revente s'ajoutent les frais d'agence : 5 % du prix de vente dans nos hypothèses. Revendre tôt, c'est payer deux fois des frais en peu de temps.

Nos hypothèses par défaut

Le calculateur compare deux ménages qui partent avec le même apport et dépensent la même somme chaque année :

• un logement à 250 000 €, ou le même logement loué 900 €/mois hors charges ;
• un apport de 25 000 € ;
• un crédit sur 20 ans au taux de 3,2 % (Taux moyen des crédits immobiliers sur 20 ans, Observatoire Crédit Logement / CSA, relevé le 1er septembre 2026) ;
• une durée de 10 ans avant de revendre.

Ce sont des valeurs moyennes, pas les vôtres. Le loyer, surtout, varie énormément d'une ville à l'autre.

Ce que fait le locataire de son apport

Le locataire n'a pas acheté, mais il n'a pas laissé son apport sur un compte courant : il le place, dès le premier jour. Chaque année, il place aussi la différence entre ce que lui aurait coûté l'achat et son loyer. Nous comptons un rendement de 2,5 %/an net d'impôts, celui d'un placement prudent.

C'est le point que la phrase « louer, c'est jeter l'argent » oublie : le locataire s'enrichit lui aussi, par son épargne, quand le propriétaire s'enrichit par le capital remboursé et la hausse du prix du bien.

Le ticket par défaut

Avec ces hypothèses, voici l'addition sur 10 ans :

Avec ces valeurs, la location gagne. La ligne « Moins cher dès » donne l'année à partir de laquelle le choix gagnant reste le moins cher si vous revendez. « Moins cher dès le départ » veut dire que, quelle que soit l'année de revente dans cette période, la location aurait coûté moins.

Ce résultat n'est pas une loi. Avec nos autres hypothèses inchangées, l'achat fait jeu égal avec la location à 17 ans et passe devant à partir de 18 ans. Autrement dit : avec ces chiffres, acheter est rentable si vous êtes sûr de rester longtemps, et seulement dans ce cas.

Trois réglages qui font basculer

• Le loyer. Chaque centaine d'euros de loyer mensuel en plus rapproche nettement l'achat. Si le même logement se loue 1 100 € par mois au lieu de 900 €/mois, l'achat devient le moins cher sur 10 ans. Comparez toujours avec un logement vraiment équivalent : même surface, même quartier.
• La hausse du prix du bien. Nous retenons 1 %/an, une moyenne sur longue période. Si le prix monte de 2 % par an, l'achat passe devant sur 10 ans, de peu. S'il baisse, la location creuse l'écart. Personne ne connaît ce chiffre à l'avance : essayez plusieurs valeurs plutôt qu'une seule.
• La durée. C'est le curseur « Vous y restez ». Faites-le glisser : la ligne « Moins cher dès » vous montre à partir de quand l'achat prend l'avantage, s'il le prend.

Ce que nous ne comptons pas

Le calcul compte un entretien courant (1 % de la valeur/an), mais pas les gros travaux : rénovation énergétique, ravalement, toiture. Il ne compte pas non plus les déménagements, ni les aides à l'achat comme le prêt à taux zéro. Côté fiscalité, la plus-value sur la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt, et le rendement de l'épargne est à saisir net d'impôts ; nous ne comptons pas d'autre impôt que la taxe foncière. Les montants sont en euros courants, sans actualisation.

Enfin, le calcul compare des euros, pas des vies. Être chez soi, pouvoir partir vite : ces avantages ne se chiffrent pas, et ils comptent aussi.

Faites le calcul avec votre loyer et votre ville : Acheter ou louer, l'addition.