Acheter ou louer : l'addition

Ce que nous comparons

Deux ménages partent avec le même apport et dépensent la même somme chaque année.

• Celui qui achète paie les frais de notaire, rembourse son crédit, paie les intérêts, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges de copropriété et l'entretien. À la fin, il revend le logement, paie les frais de revente et rembourse ce qui reste dû à la banque.
• Celui qui loue paie son loyer et place son apport dès le départ. Chaque année, il place aussi la différence entre ce que lui aurait coûté l'achat et son loyer.

Quand le loyer dépasse les dépenses du propriétaire, par exemple une fois le crédit remboursé, c'est le propriétaire qui place la différence.

Comment lire le ticket

Le ticket montre ce que chaque choix vous coûte vraiment une fois le logement revendu : l'argent dépensé sans retour (frais, intérêts, loyers…), moins ce que vous gagnez (plus-value du bien, rendement de l'épargne). Le capital remboursé n'est pas un coût : il vous revient à la revente.

L'écart entre les deux totaux est exactement l'écart de patrimoine entre les deux ménages au bout de la durée choisie. La ligne « Moins cher dès » donne l'année à partir de laquelle le choix gagnant reste le moins cher si vous revendez.

Ce que nous ne comptons pas

Les montants sont en euros courants, sans actualisation. La plus-value sur une résidence principale n'est pas imposée. Le rendement de l'épargne est à saisir net d'impôts. Les charges qu'un locataire paierait aussi (eau, chauffage collectif…) ne sont comptées ni d'un côté ni de l'autre : saisissez un loyer hors charges, et seulement la part des charges que paie le propriétaire. La taxe foncière et les charges restent constantes en euros, alors que le loyer est revalorisé chaque année : sur une longue durée, cela avantage un peu l'achat.

Pourquoi le remboursement du crédit n'apparaît-il pas dans le ticket ?

Parce que ce n'est pas une dépense perdue : chaque euro de capital remboursé augmente la part du logement qui vous appartient, et vous le récupérez à la revente. Côté crédit, seuls les intérêts et l'assurance sont un coût.

Que se passe-t-il si je revends avant la fin du crédit ?

Le prix de vente sert d'abord à rembourser le capital restant dû à la banque. Le calcul en tient compte : vous pouvez choisir une durée de crédit plus longue que la durée pendant laquelle vous restez.

J'achète dans le neuf : que dois-je changer ?

Les frais de notaire sont bien plus bas dans le neuf. Ouvrez les paramètres avancés et remplacez les frais de notaire par la valeur du neuf indiquée dans « Hypothèses et sources ».

Quel rendement choisir pour l'épargne ?

Celui que vous obtiendriez vraiment, net d'impôts : un livret ou un fonds en euros rapporte peu, des actions davantage mais avec du risque. Plus le rendement est élevé, plus la location devient intéressante.

La plus-value à la revente est-elle imposée ?

Non : la plus-value réalisée en vendant sa résidence principale est exonérée d'impôt. Le calcul la compte donc en entier.