Acheter ou louer : l'achat ne gagne qu'après 17 ans, sauf si les prix montent
Pour 250 000 € contre 900 € de loyer, louer gagne 22 000 € sur 10 ans et l'achat ne passe devant qu'après 17 ans. À +2 % par an sur les prix, dès 10 ans.
« Un loyer, c'est de l'argent jeté par les fenêtres. » Un crédit aussi, pour la part des intérêts, et s'y ajoutent les frais de notaire, la taxe foncière, l'entretien et les frais de revente. Nous avons compté les deux colonnes sur 3 à 30 ans, avec l'apport placé côté locataire. L'achat ne gagne qu'après 17 ans. Sauf si les prix montent.
Le ticket
*** VOTRE ADDITION SUR 10 ANS ***
| Poste | Acheter | Louer |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | 18 750 | 0 |
| Intérêts du crédit | 62 599 | 0 |
| Entretien | 26 156 | 0 |
| Loyers | 0 | 115 589 |
| Frais de revente | 13 808 | 0 |
| Plus-value du bien | −26 156 | 0 |
| Rendement de l'épargne | 0 | −19 253 |
| Autres postes | 23 313 | 0 |
| Total | 118 469 | 96 336 |
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| Poste | Acheter | Louer |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | 18 750 | 0 |
| Intérêts du crédit | 62 599 | 0 |
| Assurance emprunteur | 7 313 | 0 |
| Taxe foncière | 10 000 | 0 |
| Charges de copropriété | 6 000 | 0 |
| Entretien | 26 156 | 0 |
| Loyers | 0 | 115 589 |
| Frais de revente | 13 808 | 0 |
| Plus-value du bien | −26 156 | 0 |
| Rendement de l'épargne | 0 | −19 253 |
| Total | 118 469 | 96 336 |
Sur 10 ans, acheter 250 000 € coûte 118 469 € : 18 750 € de frais d'acquisition, 62 599 € d'intérêts, 7 313 € d'assurance, 10 000 € de taxe foncière, 6 000 € de charges de copropriété, 26 156 € d'entretien, 13 808 € de frais de revente, moins 26 156 € de plus-value. Louer à 900 €/mois coûte 96 336 € : 115 589 € de loyers, moins 19 253 € rapportés par l'apport placé à 2,5 %/an. Louer gagne de 22 133 €.
Le seuil : 17 ans
| Durée | Vainqueur | Écart |
|---|---|---|
| 5 ans | Louer | 29 241 € |
| 10 ans | Louer | 22 133 € |
| 15 ans | Louer | 8 649 € |
| 17 ans | Match nul | 1 138 € |
| 20 ans | Acheter | 12 738 € |
| 25 ans | Acheter | 45 081 € |
| 30 ans | Acheter | 85 738 € |
Les premières années, l'acheteur paie des frais fixes (18 750 € à l'entrée, 13 808 € de frais de revente au bout de 10 ans) et des intérêts qui dominent ses mensualités. Le locataire, lui, voit ses loyers monter de 1,5 %/an par an, sans fin. Les deux courbes se croisent à 17 ans. Au-delà, chaque année de plus creuse l'écart en faveur de l'acheteur : un peu plus de 4 000 € la dix-huitième année, près de 9 000 € la trentième.
Ce qui déplace le seuil
La hausse des prix, d'abord. C'est le paramètre qui pèse le plus, et celui que personne ne connaît. À +2 % par an au lieu de +1 %, acheter gagne dès 10 ans (3 729 €), et 69 258 € à 20 ans. À +3 %, 32 027 € dès 10 ans. À 0 %, louer gagne encore 12 138 € au bout de 25 ans. Acheter, c'est d'abord parier sur son quartier.
Le loyer. À 1 100 € au lieu de 900 pour le même bien, acheter gagne 6 557 € dès 10 ans. À 750 €, louer gagne encore 27 458 € au bout de 25 ans. Le rapport entre le prix et le loyer dit presque tout : ici, 250 000 € pour 10 800 € de loyer annuel, soit 23 années de loyer. Avec nos autres hypothèses, à 25 années de loyer, l'achat ne passe devant qu'à 23 ans ; à 20 années, dès 11 ans.
Le rendement de l'épargne. Le locataire place son apport et ce qu'il ne dépense pas. À 4 % au lieu de 2,5 %, louer gagne encore 44 027 € au bout de 25 ans. Un locataire qui place bien bat un propriétaire moyen.
Le neuf et le taux. Dans le neuf, avec 2,5 % de frais au lieu de 7,5 %, acheter gagne dès 13 ans, et 11 120 € à 15 ans. Un crédit à 2,5 % au lieu de 3,2 % donne presque le même résultat : dès 13 ans, et 13 024 € à 15 ans. Un crédit à 4 % repousse la bascule à 24 ans : louer gagne encore 18 134 € à 20 ans, acheter gagne 10 154 € à 25 ans.
La vraie question
Pas « acheter ou louer », mais « combien de temps vais-je rester, et que feront les prix ». Si vous ne savez pas répondre à la première question, la deuxième est un pari. Entrez votre prix, votre loyer et votre durée : le calculateur affiche l'année de bascule, et le curseur de hausse des prix vous dira ce que vous pariez.