Rembourser son crédit ou placer : l'addition

Ce que nous comparons

Vous disposez d'une somme (un héritage, une prime, une épargne) et vous remboursez un prêt immobilier. Sur la durée qui reste au prêt, nous comparons deux usages de cette somme :

• Rembourser : vous remboursez une partie du capital par anticipation. La banque vous facture une indemnité de remboursement anticipé. Le prêt garde sa durée et sa mensualité baisse : nous plaçons chaque mois la différence de mensualité, au même rendement que dans l'autre option. Sans cela, la comparaison serait faussée : rembourser libère de l'argent tous les mois, et cet argent rapporte lui aussi.
• Placer : vous gardez le prêt tel quel et vous placez la somme. Elle rapporte des intérêts, comptés à la fin de chaque année.

Le ticket additionne, pour chaque option, ce que vous payez (indemnité, intérêts du crédit) et retire ce que vous gagnez (gains de l'épargne mensuelle, gains du placement). L'option la moins chère est la meilleure.

Par défaut, nous comptons 20 000 € sur un prêt de 120 000 € à 3,5 %, avec 15 ans restants, et un placement au taux du livret A, 1,7 % net. Rembourser l'emporte d'environ 3 160 € : chaque euro remboursé économise 3,5 % d'intérêts, alors qu'il n'en rapporterait que 1,7 % placé. Le placement ne passe devant qu'à partir d'un rendement net d'environ 3,4 %. Pour un prêt signé avant 2022 à 1 ou 1,5 %, le livret A fait déjà jeu égal ou mieux : indiquez votre taux.

L'indemnité de remboursement anticipé

La loi plafonne l'indemnité (article R. 313-25 du Code de la consommation) : au plus six mois d'intérêts sur la somme remboursée, au taux du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Pour 20 000 € à 3,5 %, c'est 20 000 × 3,5 % / 2 = 350 €, sous le plafond de 3 % de 120 000 €, soit 3 600 €.

Laissez le champ « Indemnité de remboursement anticipé » vide pour appliquer ce plafond. Si votre contrat prévoit moins, ou rien du tout, indiquez son montant : 0 si vous l'avez négociée à la signature. Au-delà du plafond légal, la clause est illégale : signalez-le à votre banque. Le ticket affiche l'indemnité appliquée ; à 0, la ligne disparaît.

Comment lire le ticket

La colonne « Rembourser » commence par l'indemnité, payée le jour du remboursement. Viennent ensuite les intérêts du prêt allégé et, en négatif, les gains de l'épargne mensuelle. La colonne « Placer » donne les intérêts du prêt inchangé et, en négatif, les gains du placement. La ligne « Moins cher dès » donne l'année à partir de laquelle l'option gagnante reste la moins chère jusqu'à la fin : avec nos hypothèses, l'indemnité est rattrapée dès la première année.

Les deux options remboursent le même capital, et la somme est dépensée dans les deux cas : versée à la banque dans l'une, placée puis récupérée à la fin dans l'autre. Ni le capital ni la somme ne figurent donc sur le ticket : seuls comptent ce que chaque option coûte et ce qu'elle rapporte en plus. L'indemnité est payée en plus de la somme ; ce qu'elle aurait rapporté placée n'est pas compté.

L'épargne mensuelle est versée à la fin de chaque mois, au taux mensuel équivalent au rendement annuel : un euro placé rapporte exactement le rendement indiqué chaque année, comme la somme placée.

Ce que nous ne comptons pas

Nous gardons la durée du prêt et baissons la mensualité. Réduire la durée à mensualité égale fait économiser davantage d'intérêts, mais change votre effort chaque mois : la question est traitée dans les questions fréquentes, sans calcul. Nous ne comptons pas non plus l'assurance emprunteur, qui porte en général sur le capital emprunté au départ et ne baisse pas, ni la renégociation ou le rachat du crédit, ni les prêts à taux variable.

Le rendement que vous saisissez est net d'impôt et de prélèvements sociaux : le livret A est exonéré ; pour un fonds en euros, retirez au moins les prélèvements sociaux (17,2 %), et jusqu'à 30 % si l'impôt s'applique au retrait (contrat de moins de 8 ans). Les montants sont en euros courants, sans actualisation.

Vaut-il mieux réduire la durée du prêt plutôt que la mensualité ?

À somme égale, réduire la durée fait économiser plus d'intérêts : vous gardez la même mensualité, et le prêt s'arrête plus tôt. Mais vous ne libérez rien chaque mois. Le calculateur compte une baisse de mensualité, dont la différence est placée : c'est la façon la plus juste de comparer avec un placement. Si vous préférez finir plus tôt, demandez à votre banque le nouveau tableau d'amortissement : l'économie d'intérêts sera supérieure à celle du ticket.

Livret A ou fonds en euros : quel rendement indiquer ?

Indiquez le rendement net de ce que vous feriez vraiment de la somme. Le livret A rapporte 1,7 % depuis le 1er août 2026, sans impôt ni prélèvements sociaux, mais il est plafonné à 22 950 €. Les fonds en euros de l'assurance vie ont rapporté en moyenne environ 2,65 % en 2025, avant prélèvements : retirez au moins les prélèvements sociaux (17,2 %), et jusqu'à 30 % si l'impôt s'applique au retrait (contrat de moins de 8 ans), soit environ 1,85 % à 2,2 % net. Tant que le rendement net reste inférieur au taux de votre prêt, rembourser gagne en général ; avec nos hypothèses, le placement ne passe devant qu'au-delà d'environ 3,4 % net.

L'assurance emprunteur baisse-t-elle si je rembourse une partie du prêt ?

En général, non : la cotisation est le plus souvent calculée sur le capital emprunté au départ, et elle ne change pas tant que le prêt court. Certains contrats sont calculés sur le capital restant dû : la cotisation baisse alors un peu après le remboursement. Le calculateur ne compte pas l'assurance ; si la vôtre baisse, l'avantage du remboursement est un peu plus grand que celui du ticket.

Et si je revends le logement avant la fin du prêt ?

Le capital qui reste dû est alors remboursé avec le prix de vente. Ne changez pas les années restantes : c'est aussi la durée du prêt, et la raccourcir simulerait un prêt plus court, aux mensualités plus hautes, pas une vente. Ouvrez plutôt le « Détail année par année » et lisez la ligne de l'année de la vente : le coût cumulé de chaque colonne compare les deux choix si le prêt est soldé ce jour-là. La ligne « Moins cher dès » le résume : si vous vendez après cette année-là, l'option gagnante reste devant. Le calcul ne compte pas l'indemnité qui peut être due sur le capital remboursé à la vente : elle est un peu plus forte si vous avez placé, puisqu'il reste alors plus de capital à rembourser. Aucune indemnité n'est due si la vente fait suite à un changement du lieu de travail, à la cessation forcée de l'activité professionnelle ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Faut-il garder une épargne de précaution avant de rembourser ?

Oui. Une somme remboursée ne se récupère pas : en cas de coup dur, la banque ne vous la rendra pas, alors qu'un livret se retire en quelques jours. Gardez de côté de quoi faire face à plusieurs mois de dépenses, puis comparez ce qui reste. Vous pouvez aussi rembourser une partie seulement : votre contrat peut interdire un remboursement partiel de 10 % ou moins du montant emprunté au départ, sauf s'il solde le prêt.