Frais de notaire : combien, et pourquoi

On les appelle « frais de notaire », et le nom trompe : l'essentiel de la somme ne va pas au notaire. Ce sont surtout des impôts, payés le jour de l'achat et jamais rendus. Pour savoir si acheter vaut le coup, il faut savoir combien ils coûtent, de quoi ils sont faits, et pourquoi ils pèsent autant quand on revend tôt.

Combien : ancien contre neuf

Dans nos hypothèses, les frais d'acquisition représentent 7,5 % du prix dans l'ancien et 2,5 % du prix dans le neuf (Frais d'acquisition dans l'ancien, Notaires de France, relevé le 1er septembre 2026). Ce sont des moyennes : les notaires parlent en général de 7 à 8 % dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf, et le montant exact dépend du département, du prix et de la nature du bien. Le notaire vous donne une estimation avant la signature, et un simulateur est proposé sur le site des notaires.

De quoi ils sont faits

Selon Notaires de France, les frais d'acquisition se composent de trois parts.

• Les droits et taxes, pour l'essentiel. Dans l'ancien, ce sont surtout les droits de mutation, un impôt sur la vente versé principalement au département, avec une part pour la commune et pour l'État. Le taux est fixé par le département, dans les limites prévues par la loi : 4,5 % au plus jusqu'en 2025. Depuis le 1er avril 2025, et pour trois ans, un département peut le porter à 5 %, sauf pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. C'est de loin la plus grosse part des frais.
• Les émoluments du notaire, sa rémunération pour l'acte de vente. Ils ne se négocient pas librement : ils suivent un tarif fixé par la loi, proportionnel au prix, et ne représentent qu'une petite partie du total.
• Les débours, les sommes que le notaire avance pour vous : documents d'urbanisme, extraits du cadastre, formalités de publicité foncière.

Le notaire collecte l'ensemble, puis reverse les impôts à l'État et aux collectivités.

Pourquoi le neuf coûte moins cher

Un logement neuf, vendu pour la première fois, est soumis à la TVA, comprise dans son prix. En échange, les droits de mutation de l'ancien ne s'appliquent pas : seule une taxe réduite est due, de 0,715 % du prix. Les émoluments et les débours, eux, restent comparables. D'où des frais bien plus bas dans le neuf.

Attention à ne pas conclure trop vite : à surface égale, un logement neuf se vend en général plus cher qu'un ancien. Des frais réduits sur un prix plus élevé ne font pas toujours une économie.

Ce que ça représente sur un logement type

Sur un logement à 250 000 €, nos hypothèses donnent 18 750 € de frais dans l'ancien, contre 6 250 € dans le neuf. Pour un ménage qui apporte 25 000 €, les frais de l'ancien absorbent donc les trois quarts de l'apport.

Dans notre calculateur, le crédit finance le prix et les frais, moins l'apport. Une partie des frais est donc empruntée, et produit elle aussi des intérêts pendant toute la durée du crédit.

Pourquoi ils pèsent sur la durée de rentabilité

Les frais de notaire sont un coût fixe, payé une fois au départ. Le loyer économisé, lui, s'accumule année après année. Plus vous restez longtemps, plus ce coût fixe est dilué ; si vous revendez au bout de trois ans, il est entièrement à la charge de ces trois années.

C'est pour cela que l'achat a besoin de temps pour rattraper la location. Avec nos hypothèses par défaut, dans l'ancien, la location reste la moins chère pendant 10 ans. Si l'on applique le taux du neuf, toutes choses égales par ailleurs, l'écart se resserre nettement : l'achat passe devant dès 13 ans, au lieu de 18 dans l'ancien. Notre guide Acheter ou louer : au bout de combien d'années l'achat devient-il rentable ? détaille ce mécanisme.

À ces frais d'entrée s'ajoutent des frais de sortie : les frais d'agence à la revente, que nous comptons à 5 % du prix de vente. Acheter puis revendre vite, c'est payer les deux en peu de temps.

Changer la valeur dans le calculateur

Le calculateur utilise par défaut le taux de l'ancien. Pour un logement neuf, ou si votre notaire vous a donné une estimation précise, ouvrez les paramètres avancés et modifiez le champ « Frais de notaire », en pourcentage du prix. Pour un neuf, pensez aussi à saisir le prix du neuf, et le loyer d'un logement neuf équivalent.

Ce que nous ne comptons pas

Le calcul applique un pourcentage unique au prix : il ne distingue pas les droits de mutation, les émoluments et les débours, ni les variations de taux d'un département à l'autre. Il ne compte pas les frais de garantie du crédit (caution ou hypothèque), ni les frais de dossier de la banque. Si vous les connaissez, ajoutez-les au pourcentage des frais de notaire.

Faites le calcul avec vos frais : Acheter ou louer, l'addition.