Renégocier son prêt immobilier : l'addition

Ce que nous comparons

Votre prêt immobilier est à taux fixe, et l'on vous propose un taux plus bas. Sur les années qui restent au prêt, nous comparons deux choix :

• Garder votre prêt tel qu'il est : vous payez ses intérêts jusqu'au bout.
• Renégocier : le capital restant dû est repris à un nouveau taux, sur la même durée, ou sur une autre durée si vous l'indiquez dans les paramètres avancés. Vous payez des frais le jour de la renégociation, puis les intérêts du nouveau prêt.

Le capital remboursé est le même dans les deux cas : il ne figure pas sur le ticket. Seuls comptent les intérêts et les frais.

Par défaut, nous comptons 150 000 € restant dus à 4 %, avec 18 ans restants, repris à 3 % par une autre banque. La mensualité passe de 975 € à 900 €. Les intérêts tombent d'environ 60 660 € à environ 44 310 € : avec 5 800 € de frais, renégocier revient environ 10 550 € moins cher, et les frais sont rattrapés la cinquième année.

Avenant ou rachat : les frais

Il y a deux façons de renégocier, à choisir avec « Avec qui ? » :

• Ma banque (avenant) : elle baisse le taux de votre contrat. Le prêt n'est pas remboursé : ni indemnité, ni nouvelle garantie, seulement des frais d'avenant, un forfait ou environ 1 % du capital, souvent plafonné. Nous comptons 1 000 €. Si votre banque facture tout de même une indemnité, ajoutez-la aux frais d'avenant.
• Une autre banque (rachat) : elle vous prête de quoi rembourser votre prêt. Vous payez l'indemnité de remboursement anticipé à votre banque, les frais de dossier de la nouvelle banque (nous comptons 1 000 €) et une nouvelle garantie, caution ou hypothèque : nous comptons 1,2 % du capital, la mainlevée de l'ancienne hypothèque comprise.

La loi plafonne l'indemnité (article R. 313-25 du Code de la consommation) : au plus six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Pour 150 000 € à 4 %, c'est 150 000 × 4 % / 2 = 3 000 €, sous le plafond de 3 %, soit 4 500 €. Laissez le champ « Indemnité de remboursement anticipé » vide pour appliquer ce plafond ; si votre contrat prévoit moins, ou rien du tout, indiquez son montant.

Le formulaire montre tous les frais, mais le ticket ne compte que ceux du choix coché. Avec votre banque, au même taux de 3 %, renégocier revient environ 15 350 € moins cher, dès la première année.

Comment lire le ticket

La colonne « Garder » ne contient que les intérêts du prêt actuel. La colonne « Renégocier » additionne les intérêts du nouveau prêt et les frais, payés le jour de la renégociation. La ligne « Moins cher dès » donne l'année à partir de laquelle l'option gagnante reste la moins chère jusqu'à la fin.

Le « Détail année par année » donne le coût cumulé de chaque choix à la fin de chaque année ; sa première ligne, « Achat », est le jour de la renégociation, où seuls les frais sont payés. Si vous pensez vendre le logement avant la fin du prêt, lisez la ligne de l'année de la vente : une renégociation qui n'a pas encore rattrapé ses frais à cette date vous aura coûté de l'argent.

Si vous indiquez une nouvelle durée, le ticket compte jusqu'à la fin du plus long des deux prêts. Allonger le prêt baisse la mensualité, mais ajoute des années d'intérêts : le ticket le montre.

Ce que nous ne comptons pas

Nous ne comptons pas l'assurance emprunteur : un rachat demande d'en présenter une à la nouvelle banque, mais vous pouvez en changer sans renégocier, et le calculateur assurance emprunteur fait ce calcul-là. Le calculateur ne traite pas non plus les prêts à taux variable, ni le regroupement de crédits (un prêt immobilier et des crédits à la consommation réunis).

Le ticket compte les frais comme payés le premier jour. Si la nouvelle banque les finance dans le prêt, ils coûtent en plus les intérêts du nouveau prêt sur leur montant : ajoutez ces intérêts aux frais de dossier (avec nos hypothèses, environ 1 710 € pour 5 800 € de frais financés sur 18 ans à 3 %). N'ajoutez pas les frais au capital restant dû : ce champ sert aussi au prêt que vous gardez. La baisse de mensualité n'est pas placée : nous comparons ce que vous payez, en euros courants, sans actualisation.

À partir de quel écart de taux la renégociation vaut-elle le coup ?

Le repère courant est un écart de 0,7 à 1 point, plutôt dans le premier tiers du prêt, quand les intérêts pèsent le plus. Ce n'est qu'un repère : tout dépend des années qui restent et des frais. Avec nos hypothèses (150 000 € restant dus à 4 %), un rachat par une autre banque fait jeu égal vers 3,65 % avec 18 ans restants, mais il faut descendre vers 3,3 % avec 10 ans restants, et vers 2,55 % avec 5 ans restants. Avec votre banque, les frais sont plus faibles, et un écart bien plus petit suffit. Indiquez le taux qu'on vous propose : le ticket fait le calcul.

Ma banque refuse de renégocier : que faire ?

Elle n'y est pas obligée. Demandez une offre écrite à une ou deux autres banques, ou passez par un courtier : une offre de rachat concrète est souvent le meilleur argument pour que votre banque accepte un avenant. Comparez ensuite les deux choix avec « Avec qui ? » : avec nos hypothèses, au même taux de 3 %, l'avenant revient environ 4 800 € moins cher que le rachat, parce qu'il évite l'indemnité, les frais de dossier et la nouvelle garantie.

L'indemnité de remboursement anticipé est-elle toujours due ?

Non. Elle n'est due que si votre contrat la prévoit, et elle ne peut dépasser ni six mois d'intérêts ni 3 % du capital restant dû (article R. 313-25 du Code de la consommation). La loi l'interdit aussi quand le prêt est remboursé à la suite de la vente du logement, si cette vente est causée par un changement du lieu de travail, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. Un rachat pour obtenir un meilleur taux n'entre pas dans ces cas : l'indemnité est due, sauf si votre contrat l'exclut ou si votre banque y renonce. Un avenant ne rembourse pas le prêt : il n'y a que des frais d'avenant.

Faut-il garder la même durée ?

Par défaut, le calculateur garde la même durée : la mensualité baisse, et le gain vient de la baisse du taux seule. Allonger le prêt baisse davantage la mensualité, mais ajoute des années d'intérêts : avec nos hypothèses, sur 25 ans au lieu de 18, la mensualité tombe à 711 €, mais garder le prêt actuel revient alors environ 8 530 € moins cher. Raccourcir fait l'inverse : sur 15 ans, la mensualité monte à 1 036 €, et renégocier gagne environ 18 410 €. Indiquez la durée voulue dans « Nouvelle durée » : le ticket compte jusqu'à la fin du plus long des deux prêts.

Et l'assurance emprunteur ?

Le calculateur ne la compte pas. Un rachat demande de présenter une assurance à la nouvelle banque : c'est l'occasion de comparer plusieurs contrats. Mais vous n'avez pas besoin de renégocier pour en changer : depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais, si le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. Faites les deux calculs séparément, le second avec notre calculateur « Changer d'assurance emprunteur » : l'économie sur l'assurance s'ajoute à celle du ticket.