Indemnité de remboursement anticipé : le plafond légal et comment l'éviter

Rembourser tout ou partie de son prêt immobilier avant la fin est un droit. Mais la banque perd les intérêts qu'elle aurait touchés : le contrat peut prévoir une compensation (article L. 313-47 du Code de la consommation), l'indemnité de remboursement anticipé. Elle est plafonnée par la loi, elle se négocie, et elle n'est pas toujours due.

Le plafond légal

Pour un prêt immobilier, l'article R. 313-25 du Code de la consommation fixe deux limites. L'indemnité ne peut dépasser :

• six mois d'intérêts sur la somme remboursée, calculés au taux moyen du prêt ;
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

La plus basse des deux s'applique. Le contrat peut prévoir moins, ou rien du tout ; il ne peut pas prévoir plus.

Un exemple chiffré

Avec nos hypothèses, vous remboursez 20 000 € sur un capital restant dû de 120 000 €, à 3,5 %/an :

• six mois d'intérêts : 20 000 € × 3,5 % ÷ 2 = 350 € ;
• 3 % du capital restant dû : 3 % × 120 000 € = 3 600 €.

L'indemnité est donc de 350 €. C'est la ligne « Indemnité de remboursement anticipé » du ticket :

Le plafond de 3 % ne joue que pour un remboursement important à un taux élevé. Si vous remboursez tout le prêt, les six mois d'intérêts font 120 000 € × 3,5 % ÷ 2 = 2 100 €, encore sous les 3 600 € du second plafond.

Ce que pèse l'indemnité dans la décision

Avec nos hypothèses, rembourser gagne de 3 158 € sur les 15 ans qui restent au prêt, indemnité comprise : elle est rattrapée dès la première année. L'indemnité pèse surtout quand il reste peu de temps : à un an de la fin, elle n'est plus rattrapée, et placer la somme gagne de 151 €.

Si votre contrat prévoit un autre montant, indiquez-le dans les paramètres avancés du calculateur. Avec une indemnité de 1 000 €, rembourser gagne encore de 2 508 €, mais ne passe devant qu'à la troisième année. Sans indemnité, le gain atteint 3 508 €.

Les cas où l'indemnité n'est pas due

L'article L. 313-48 du Code de la consommation interdit toute indemnité, pour les prêts signés depuis juillet 1999, quand le remboursement fait suite à la vente du logement, si cette vente est causée par :

• un changement du lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint ;
• le décès de l'emprunteur ou de son conjoint ;
• la cessation forcée de leur activité professionnelle, par exemple un licenciement.

Gardez les justificatifs : la banque peut les demander. Il n'y a pas non plus d'indemnité si votre contrat n'en prévoit pas : relisez la clause de remboursement anticipé de votre offre de prêt.

Comment l'éviter ou la réduire

• À la signature. C'est le meilleur moment : demandez la suppression de l'indemnité, ou sa limitation à certains cas. Certaines banques peuvent l'accepter, surtout si elles tiennent à vous garder comme client.
• En cours de prêt. Une banque peut renoncer à l'indemnité, en particulier si vous gardez chez elle votre compte et votre épargne. Demandez par écrit le montant exact qu'elle appliquerait, avant de décider.
• Avec un remboursement partiel. L'indemnité porte sur la somme remboursée, pas sur tout le prêt. Rembourser une partie seulement garde une épargne disponible et réduit l'indemnité d'autant.

Avant de décider

L'indemnité n'est qu'une ligne de l'addition. Ce qui compte surtout, c'est l'écart entre le taux de votre prêt et le rendement net de votre placement, sur les années qui restent. Le détail de cette comparaison est dans Rembourser son prêt immobilier par anticipation : quand ça vaut le coup.

Pour refaire le calcul avec l'indemnité de votre contrat : Rembourser son crédit ou placer, l'addition.