Rembourser son prêt immobilier par anticipation : quand ça vaut le coup
20 000 € sur un prêt à 3,5 % ou sur un livret A à 1,7 % ? Rembourser gagne 3 000 € sur 15 ans. Ce que coûte chaque choix et ce qui le fait basculer.
Un héritage, une prime, quelques années d'épargne : vous avez une somme de côté, et un prêt immobilier qui court encore. La question revient souvent : faut-il la verser à la banque pour alléger le prêt, ou la placer ? La réponse tient à une comparaison simple, à condition de la faire jusqu'au bout.
Ce qu'il faut comparer
Rembourser une partie du prêt, c'est obtenir un rendement sûr : chaque euro remboursé cesse de coûter le taux du prêt. Placer la somme, c'est obtenir le rendement du placement, net d'impôt et de prélèvements sociaux. Tant que le prêt coûte plus cher que ce que rapporte le placement, rembourser gagne en général.
Deux détails changent pourtant l'addition :
- l'indemnité de remboursement anticipé, que la banque peut facturer le jour du remboursement ;
- la mensualité allégée : si le prêt garde sa durée, la mensualité baisse, et la différence peut être épargnée chaque mois. Oublier cette épargne fausse la comparaison en faveur du placement.
Le calculateur compte les deux, sur toute la durée qui reste au prêt.
Nos hypothèses
Pour l'exemple, nous retenons :
- une somme de 20 000 € ;
- un capital restant dû de 120 000 €, à 3,5 %/an, proche selon nos estimations du taux moyen des prêts signés de 2023 à 2025, avec 15 ans restants ;
- un placement au taux du livret A, 1,7 %/an (Taux du livret A depuis le 1er août 2026, exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux, info.gouv.fr, relevé le 1er août 2026).
L'indemnité est celle du plafond légal : six mois d'intérêts sur la somme remboursée, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Nous la détaillons dans Indemnité de remboursement anticipé : le plafond légal et comment l'éviter.
Le ticket par défaut
Voici l'addition des deux choix, sur les 15 ans qui restent au prêt :
*** VOTRE ADDITION SUR 15 ANS ***
| Poste | Rembourser | Placer |
|---|---|---|
| Indemnité de remboursement anticipé | 350 | 0 |
| Intérêts du crédit | 28 679 | 34 415 |
| Gains de l'épargne mensuelle | −3 526 | 0 |
| Gains du placement | 0 | −5 754 |
| Total | 25 503 | 28 661 |
Moins cher dèsl'année 1
Meilleur choix : Rembourser
3 158 € de moins sur 15 ans
✓ Rembourser
3 158 € de moins
En remboursant, vous payez 350 € d'indemnité, puis 28 679 € d'intérêts sur le prêt allégé, au lieu de 34 415 € sur le prêt entier. La mensualité baisse de 143 € : placée chaque mois au taux du livret A, cette épargne rapporte 3 526 € en 15 ans. En plaçant la somme, vous gardez le prêt entier, mais les 20 000 € rapportent 5 754 €.
Au total, rembourser revient à 25 503 €, placer à 28 661 € : rembourser gagne de 3 158 €. L'indemnité est rattrapée dès la première année, d'où la ligne « Moins cher dès l'année 1 ».
Ce qui peut faire basculer le calcul
Avec nos autres hypothèses inchangées, voici ce que change chacun de ces réglages.
- Le rendement du placement. Il faudrait un rendement net d'environ 3,4 % pour que placer fasse jeu égal. À 4 % net, placer gagne de 1 388 €. Un fonds en euros à 2,65 %/an avant prélèvements rapporte moins une fois net : retirez au moins les prélèvements sociaux (17,2 % sur l'assurance vie, restés à ce taux en 2026), et jusqu'à 30 % si l'impôt s'applique au retrait (contrat de moins de 8 ans). À 30 %, il rapporte environ 1,85 % net, et rembourser gagne encore de 2 912 € ; avec les seuls prélèvements sociaux, environ 2,2 % net, rembourser gagne encore de 2 345 €.
- Le taux du prêt. Un prêt signé quand les taux étaient bas change tout : à 1,5 %, le livret A fait déjà mieux, et placer gagne de 495 €. Si votre taux est inférieur au rendement net que vous pouvez obtenir sans risque, gardez votre prêt.
- Les années restantes. Plus il reste d'années, plus l'avantage du remboursement s'accumule. À un an de la fin, l'indemnité n'est plus rattrapée : placer gagne de 151 €.
- La somme. L'avantage grandit avec elle : en remboursant 50 000 € au lieu de 20 000 €, rembourser gagne de 7 894 €.
Ce que l'addition ne dit pas
Une somme remboursée ne se récupère pas. En cas de coup dur, la banque ne vous la rendra pas, alors qu'un livret se retire en quelques jours. Gardez d'abord une épargne de précaution, puis faites le calcul avec ce qui reste.
Le calculateur garde la durée du prêt et baisse la mensualité. Réduire la durée à mensualité égale fait économiser davantage d'intérêts, mais ne libère rien chaque mois : si c'est ce que vous visez, demandez à votre banque le nouveau tableau d'amortissement.
L'assurance emprunteur, enfin, n'entre pas dans le calcul. Si la vôtre est calculée sur le capital emprunté au départ, comme souvent dans les contrats proposés par les banques, elle ne baisse pas quand vous remboursez une partie du prêt.
Pour faire le calcul avec votre prêt, votre somme et votre placement : Rembourser son crédit ou placer, l'addition.