Rachat de crédit par une autre banque : les frais à compter

Une autre banque vous propose un meilleur taux pour reprendre votre prêt immobilier. Sur le papier, la mensualité baisse tout de suite. Mais un rachat a un coût, payé le jour de l'opération, et ce coût n'apparaît pas dans la mensualité. Voici les frais à compter, et ce qu'ils pèsent dans la décision.

L'indemnité de remboursement anticipé

Le rachat rembourse votre prêt avant son terme : votre banque peut facturer une indemnité, si votre contrat la prévoit. La loi la plafonne (article R. 313-25 du Code de la consommation) : au plus six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû.

Avec nos hypothèses, un capital restant dû de 150 000 € à 4 %/an :

• six mois d'intérêts : 150 000 € × 4 % ÷ 2 = 3 000 € ;
• 3 % du capital restant dû : 4 500 €.

L'indemnité est donc de 3 000 €. Le plafond de 3 % ne joue que pour un prêt à plus de 6 % : en dessous, les six mois d'intérêts sont toujours plus bas.

L'indemnité se négocie. Votre contrat peut la limiter, ou l'exclure : relisez la clause de remboursement anticipé de votre offre de prêt. La loi l'interdit aussi (article L. 313-48 du même code) quand le prêt est remboursé à la suite de la vente du logement, si cette vente est causée par un changement du lieu de travail, un décès ou la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint ; un rachat pour obtenir un meilleur taux n'entre pas dans ces cas.

Les frais de dossier

La nouvelle banque facture l'étude et la mise en place du prêt. Nous comptons 1 000 €, un ordre de grandeur : selon nos estimations, les banques demandent le plus souvent de 500 à 1 500 €. Ils se négocient, surtout si vous apportez aussi vos comptes ou votre épargne.

La garantie

Le nouveau prêt doit être garanti, comme l'ancien. Deux solutions :

• une caution, par un organisme spécialisé, qui se porte garant moyennant une commission et une participation à un fonds de garantie ;
• une hypothèque, inscrite par un notaire. Si votre ancien prêt était garanti par une hypothèque, sa mainlevée peut s'ajouter à la facture.

Nous comptons 1,2 % du capital du capital, mainlevée comprise, soit 1 800 €. C'est une estimation : nous retenons une fourchette de 1 à 1,5 % ; demandez le chiffre exact à la banque.

L'assurance emprunteur

Le nouveau prêt demande une assurance emprunteur. C'est l'occasion de comparer les contrats, mais vous n'avez pas besoin d'un rachat pour en changer : depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, l'assurance d'un prêt immobilier se change à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes. Le calcul n'en tient pas compte : comparez-la à part.

Le total, et quand il est rattrapé

Avec nos hypothèses, un rachat coûte 5 800 € le premier jour : 3 000 € d'indemnité, 1 000 € de dossier et 1 800 € de garantie. En contrepartie, le taux passe de 4 %/an à 3 %/an :

Le gain de 10 554 € n'est acquis qu'avec le temps. À la fin de la quatrième année, le rachat coûte encore un peu plus que le prêt gardé (22 262 € contre 22 118 €) ; à la fin de la cinquième, il passe devant pour de bon (25 862 € contre 27 006 €). Si vous pensez vendre le logement dans les quatre ans, le rachat ne vaut pas ses frais.

Chaque euro de frais en moins compte en entier. Avec une indemnité négociée à 1 500 €, le rachat gagne 12 054 €, dès la troisième année ; sans indemnité, 13 554 €, dès la deuxième.

Le même taux obtenu de votre banque, par un avenant à 1 000 €, gagne 15 354 €, dès la première année : 4 800 € de plus que le rachat, l'écart des frais. Montrer l'offre de rachat à votre banque peut donc rapporter jusqu'à 4 800 € de plus.

Et si la banque finance les frais ?

Certaines banques proposent d'ajouter les frais au nouveau prêt. Vous ne payez rien le premier jour, mais les frais coûtent alors les intérêts du nouveau prêt sur leur montant, jusqu'à la fin : avec nos hypothèses, 1 713 € de plus pour 5 800 € de frais. Pour en tenir compte dans le calculateur, ajoutez ces intérêts aux frais de dossier ; n'ajoutez pas les frais au capital restant dû, qui sert aussi au prêt gardé.

Avant de signer

• Demandez à votre banque, par écrit, le montant exact de l'indemnité qu'elle appliquerait.
• Demandez à la nouvelle banque une offre détaillée : taux, frais de dossier, type et coût de la garantie.
• Comparez le coût total sur la durée qui reste, pas la mensualité seule.

Le lien entre l'écart de taux et les années qui restent est détaillé dans Renégocier son prêt immobilier : à partir de quel écart de taux ça vaut le coup.

Pour refaire le calcul avec vos frais : Renégocier son prêt immobilier, l'addition.