Renégocier son prêt immobilier : à partir de quel écart de taux ça vaut le coup

Votre prêt immobilier a été signé quand les taux étaient hauts, et les banques proposent moins aujourd'hui. Faut-il le renégocier ? On entend souvent qu'il faut un écart d'au moins un point de taux. La règle est facile à retenir, mais elle oublie deux choses qui décident de tout : les années qui restent au prêt, et les frais de l'opération.

Ce que coûte une renégociation

Il y a deux façons de changer de taux :

• avec votre banque, par un avenant au contrat : elle baisse le taux et facture des frais d'avenant, un forfait ou un pourcentage du capital ;
• avec une autre banque, par un rachat : elle vous prête de quoi rembourser votre prêt. Vous payez alors l'indemnité de remboursement anticipé à votre banque, des frais de dossier à la nouvelle, et une nouvelle garantie, caution ou hypothèque.

Dans les deux cas, ces frais sont payés le jour de la renégociation. Le gain, lui, arrive mois après mois, sous forme d'intérêts en moins. La question est donc : les intérêts économisés d'ici la fin du prêt dépassent-ils les frais ?

Nos hypothèses

Pour l'exemple, nous retenons :

• un capital restant dû de 150 000 €, à 4 %/an, proche du taux moyen des prêts signés fin 2023 et début 2024 (4,24 % en décembre 2023, 3,99 % au premier trimestre 2024 selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA), avec 18 ans restants : la mensualité est de 975 € ;
• un taux proposé de 3 %/an, sur la même durée : la mensualité passe à 900 € ;
• pour un rachat, l'indemnité au plafond légal, soit six mois d'intérêts (3 000 €), 1 000 € de frais de dossier et une garantie de 1,2 % du capital, soit 1 800 € ;
• pour un avenant, 1 000 € de frais.

Le ticket par défaut

Voici l'addition d'un rachat par une autre banque, sur les 18 ans qui restent au prêt :

En gardant le prêt, vous payez encore 60 664 € d'intérêts. En le faisant racheter, vous payez 5 800 € de frais le premier jour, puis 44 310 € d'intérêts : renégocier gagne de 10 554 €. Les frais ne sont rattrapés que la cinquième année : si vous vendez le logement avant, le rachat vous aura coûté plus qu'il n'a rapporté.

Avec votre propre banque, seuls les frais d'avenant comptent : renégocier gagne de 15 354 €, dès la première année.

Un point, un demi-point : ce que dit le calcul

La règle du point est prudente quand il reste beaucoup d'années. Avec nos hypothèses, un rachat fait jeu égal dès que le taux proposé descend vers 3,65 %, soit un écart d'environ 0,35 point. À 3,5 %, un demi-point sous votre taux, le rachat gagne encore 2 474 €, mais il ne passe devant que la dixième année ; l'avenant, lui, gagne 7 274 €, dès la deuxième année.

L'écart nécessaire grandit à mesure que le prêt avance :

• avec 10 ans restants, le rachat ne fait jeu égal que vers 3,3 %, soit environ 0,7 point d'écart ;
• avec 5 ans restants, il faut descendre vers 2,55 %, près d'un point et demi. À 3 %, garder le prêt gagne alors de 1 769 € : les frais ne sont plus rattrapés. Un avenant à 3 % gagne encore 3 031 €.

Les frais d'un avenant étant bien plus faibles, un petit écart suffit presque toujours, si votre banque accepte.

Pourquoi le moment compte

Un prêt à mensualités constantes rembourse d'abord surtout des intérêts, puis surtout du capital. Avec nos hypothèses, la première année du prêt actuel coûte 5 894 € d'intérêts ; la dernière, 250 €. Baisser le taux rapporte donc beaucoup au début du prêt et presque rien à la fin. D'où un repère souvent cité, sans valeur de règle : renégocier dans le premier tiers du prêt.

Avant de signer

• Demandez une offre écrite : le taux, les frais de dossier, le type de garantie et son coût. Comparez le coût total, pas la mensualité seule.
• Faites jouer la concurrence : une offre de rachat d'une autre banque est le meilleur argument pour obtenir un avenant de la vôtre, beaucoup moins cher.
• Gardez la même durée si vous voulez mesurer le seul effet du taux. Allonger le prêt baisse la mensualité mais coûte des intérêts : avec nos hypothèses, un rachat à 3 % sur 25 ans au lieu de 18 fait tomber la mensualité à 711 €, mais garder le prêt actuel revient 8 531 € moins cher.
• Regardez l'assurance emprunteur à part : vous pouvez en changer à tout moment, sans frais et sans renégocier le prêt, depuis la loi Lemoine du 28 février 2022. Le calcul n'en tient pas compte.

Le détail des frais d'un rachat est dans Rachat de crédit par une autre banque : les frais à compter.

Pour faire le calcul avec votre prêt et l'offre que vous avez reçue : Renégocier son prêt immobilier, l'addition.